Smlouvy pro bydlení

Smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem

Vymezení smluvních stran – nezbytná náležitost smlouvy, smluvní strany, tj. stranu převádějícího vlastnické právo k nemovitostem a stranu nabyvatele vlastnického práva k nemovitostem, je potřebné jednoznačně identifikovat. Jednoznačnou identifikací fyzické osoby je její rodné číslo, u právnických osob jejich IČ. Obvyklé je uvádět údajů více, zejm. adresy trvalého bydliště, často také bankovní spojení smluvních stran.

Označení smlouvy – z označení smlouvy by mělo být zřejmé, že se jedná o převod vlastnického práva k nemovitostem a o jakou formu převodu se jedná, tzn., zda se jedná o převod úplatný, tedy kupní smlouvu nebo převod bezúplatný, tedy o smlouvu darovací, anebo zda se jedná o „budoucí převod“, tedy o smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem (kupní nebo darovací), vše ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.  (Rozhodující je však obsah smlouvy, její případně jiné označení či absence odkazu na zákon či jeho konkrétní ustanovení nezpůsobuje neplatnost smlouvy, ledaže by se tím smlouva stala nesrozumitelnou.)

Předmět smlouvy - nezbytná náležitost smlouvy, musí jít o jednoznačné a srozumitelné ustanovení, kterým původní vlastník převádí vlastnické právo ke specifikované nemovitosti a nový vlastník nemovitost přijímá (u darovací smlouvy), zaplatí kupní cenu (u kupní smlouvy) nebo u „budoucí smlouvy“ musí jít o jednoznačný a srozumitelný závazek smluvních stran uzavřít v určité lhůtě smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem (kupní nebo darovací). 

Předmět převodu – předmětem převodu je převáděná nemovitost: (i) bytová jednotka (včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu na pozemku), (ii) pozemek (zastavěný, jehož součástí je/není budova na něm postavená), (iii) právo stavby zřízené k pozemku, jehož součástí je/není budova na něm postavená (iv) budova, která není součástí pozemku/práva stavby.

Převáděné nemovitosti je potřebné jednoznačně specifikovat.

Specifikace nemovitosti – specifikace převáděné nemovitosti musí být jednoznačná a v souladu s údaji dle katastru nemovitostí, je důležité vždy ověřit. Pokud je součástí převáděné nemovitosti (pozemku či práva stavby) i budova, je vhodné ji jako významný údaj neopomenout. Dle okolností je vhodné specifikovat i případné jiné součásti či příslušenství nemovitosti např. technické vybavení budov, drobné stavby, porosty apod., u bytové jednotky např. její příslušenství, vybavení nebo možnosti užívání specifických společných prostor domu, ve kterém se bytová jednotka nachází.

.Obsah „budoucí smlouvy“ – specifikace obsahu „budoucí smlouvy“ by měla být co nejpodrobnější, zpravidla je do textu smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, doplněno celé znění vlastní budoucí smlouvy, jen bez údajů, které nejsou v době uzavření „budoucí smlouvy“ známy. Pokud není obsaženo přímo znění vlastní budoucí smlouvy, je nutné alespoň jednoznačně specifikovat základní obsahové náležitosti – tj. převáděnou nemovitost a pokud se jedná o úplatný převod, stanovit kupní cenu.

Kupní cena – nezbytná náležitost smlouvy, nutné stanovit konkrétní částkou, spolu s jednoznačně sjednaným termínem splatností a způsobem provedení platby. Zpravidla je vhodné sjednat způsob platby zahrnující úschovu peněz a jejich jednorázovou či postupnou výplatu převádějícímu až po splnění určitých podmínek (např. doložení převodu vlastnického práva, doložení úhrady daňových poplatků); časté je též sjednání zálohové platby.

Smluvní sankce u „budoucí smlouvy“ – obvyklé je sjednání smluvní sankce pro případ, že některá ze smluvních stran, by následně odmítla uzavřít vlastní „budoucí smlouvu“.  Je nutné věnovat pozornost přiměřenosti smluvní sankce.

Prohlášení smluvních stran – ve smlouvě je vhodné uvést základní informace a skutečnosti o převáděných nemovitostech, o kterých převádějící ujišťuje nebo na ně upozorňuje a zároveň nabyvatel je bere na vědomí a akceptuje. Takové ustanovení má zásadní význam zejména pro předcházení případných budoucích sporů ohledně vad. Prohlášení se zpravidla týkají stavu nemovitostí, případných faktických či skrytých vad, právních vad či dluhů váznoucích na nemovitostech nebo naopak ujištění o tom, že žádné takové vady nebo dluhy nemovitosti nevykazují. Obvykle obsahují i prohlášení nabyvatele, že si nemovitosti prohlédl a závazek převádějícího, že nemovitosti v době po uzavření smlouvy do vzniku právních účinků vkladu vlastnického práva k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí, právně či jinak nezatíží.

Předání nemovitostí – postup předání převáděných nemovitostí je vhodné sjednat a popsat podrobněji, včetně sepsání protokolu o předání a převzetí nemovitostí, který bude obsahovat např. vady nemovitostí včetně lhůt k jejich odstranění, stavy měřičů, apod.

Závěrečná ujednání – obsahem závěrečných ujednání je obvykle vymezení případných příloh smlouvy, vyjádření vůle smluvních stran nahradit případná neplatná či nesplnitelná ustanovení smlouvy ustanovením obdobného účelu, závazek vzájemné součinnosti při komplikacích ve vkladovém řízení před katastrem nemovitostí, počet vyhotovení smlouvy. Další ujednání mohou být doplněna dle okolností.

Pokud by smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitostem byla uzavírána mezi osobami, které nejsou v příbuzenském nebo obdobném poměru ve smyslu ust. § 10 odst. 3, písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, v platném znění, je třeba věnovat pozornost daňově poplatkovým a ostatním s tím souvisejícím povinnostem. 

Výše uvedený výčet a obsažené informace nejsou úplné. Každé uzavření smlouvy má své specifické podmínky a individuální požadavky, proto doporučujeme poradit se před jejím uzavřením vždy s odborníkem. Upozorňujeme, že výše uvedené nelze zaměňovat za informaci či radu ve smyslu § 2950 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 


Darovací smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem


doc Darovací smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky bez VB
doc Darovací smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky
doc Darovací smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitostem – pozemku

Kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem


doc Kupní smlouva o převodu vlastnického práva k bytové jednotce
doc Kupní smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitostem – pozemku

Smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem


doc Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k bytové jednotce
doc Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem – pozemku

Smlouvy o zřízení věcného břemene

Vymezení smluvních stran – nezbytná náležitost smlouvy, smluvní strany, tj. povinného ze služebnosti a oprávněného ze služebnosti, je potřebné jednoznačně identifikovat. Jednoznačnou identifikací fyzické osoby je její rodné číslo, u právnických osob jejich IČ. Obvyklé je uvádět údajů více, zejm. adresy trvalého bydliště, často také bankovní spojení smluvních stran.

Označení smlouvy – z označení smlouvy by mělo být zřejmé, že se jedná o zřízení věcného břemene – služebnosti užívacího práva (resp. může být sjednáno jiné věcné břemeno, jiná služebnost) a o jakou formu zřízení věcného břemene se jedná, tzn., zda se jedná o úplatné či bezúplatné zřízení věcného břemene, vše ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.  (Rozhodující je však obsah smlouvy, její případně jiné označení či absence odkazu na zákon či jeho konkrétní ustanovení nezpůsobuje neplatnost smlouvy, ledaže by se tím smlouva stala nesrozumitelnou.)

Předmět smlouvy - nezbytná náležitost smlouvy, musí jít o jednoznačné a srozumitelné ustanovení, kterým vlastník nemovitosti jakožto povinný ze služebnosti zřizuje za úplatu či bez úplaty ve prospěch oprávněného ze služebnosti, věcné břemeno – služebnost užívacího práva (nebo jiné věcné břemeno, jiný druh služebnosti) a oprávněný ze služebnosti toto právo přijímá.

Obsah věcného břemene – nezbytná náležitost smlouvy, musí jít o jednoznačné a srozumitelné ustanovení, ze kterého bude naprosto zřejmé, o jaké věcné břemeno, jakou služebnost se jedná, zda se vztahuje k nemovitosti (popř. též k osobě), vymezení rozsahu všech práv oprávněného ze služebnosti, které je oprávněný ze služebnosti na základě zřízeného věcného břemene, služebnosti oprávněn vykonávat, užívat, apod., a vymezení všech povinností povinného ze služebnosti, které je na základě zřízení věcného břemene, služebnosti povinen strpět, nekonat, zdržet se, apod. a podle okolností též délku doby, na kterou je věcné břemeno, služebnost zřizována.

Nemovitost, ke které je věcné břemeno, služebnost zřizována, je nezbytné jednoznačně specifikovat v souladu s údaji dle katastru nemovitostí, včetně všech součástí, příslušenství, vybavení, apod.

Pokud by věcné břemeno, služebnost byla zřizována na základě „budoucí smlouvy“, lze využít informace o „budoucí smlouvě“ uvedené v kapitole o smlouvách o převodech vlastnických práv k nemovitostem.  

Kupní cena – nezbytná náležitost smlouvy, pokud by se jednalo o úplatné zřízení věcného břemene, služebnosti, je nutné stanovit konkrétní částkou na základě dohody/výpočtu (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění),  spolu s jednoznačně sjednaným termínem splatností a způsobem provedení platby.

Prohlášení smluvních stran – podle okolností, zejména podle obsahu věcného břemene, služebnosti, je vhodné ve smlouvě uvést základní informace a skutečnosti o nemovitostech, ke kterým je věcné břemeno, služebnost zřizována.

Závěrečná ujednání – obsahem závěrečných ujednání je obvykle vymezení případných příloh smlouvy, vyjádření vůle smluvních stran nahradit případná neplatná či nesplnitelná ustanovení smlouvy ustanovením obdobného účelu, závazek vzájemné součinnosti při komplikacích ve vkladovém řízení před katastrem nemovitostí, počet vyhotovení smlouvy. Další ujednání mohou být doplněna dle okolností.

Pozornost je třeba věnovat též daňově poplatkovým a ostatním s tím souvisejícím povinnostem. 

Výše uvedený výčet a obsažené informace nejsou úplné. Každé uzavření smlouvy má své specifické podmínky a individuální požadavky, proto doporučujeme poradit se před jejím uzavřením vždy s odborníkem. Upozorňujeme, že výše uvedené nelze zaměňovat za informaci či radu ve smyslu § 2950 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 


Smlouva o zřízení věcného břemene – služebnosti užívacího práva


doc Smlouva o zřízení věcného břemene - služebnosti užívacího práva

Smlouva o nájmu

Vymezení smluvních stran – nezbytná náležitost smlouvy, smluvní strany, tj. pronajímatele a nájemce, je potřebné jednoznačně identifikovat, jednoznačnou identifikací fyzické osoby je její rodné číslo, u právnických osob jejich IČ. Obvyklé je uvádět údajů více, zejm. adresy trvalého bydliště, často také bankovní spojení stran.

Označení smlouvy – z označení by mělo být zřejmé, že se jedná o smlouvu o nájmu, upravenou zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem. (Rozhodující je však obsah smlouvy, její jiné označení či absence odkazu na zákon či jeho konkrétní ustanovení nezpůsobuje neplatnost, ledaže by se tím stala smlouva nesrozumitelnou.)

Předmět smlouvy – nezbytná náležitost smlouvy, musí jít o jednoznačný a srozumitelný závazek pronajímatele pronajmout nájemci specifikovaný předmět pronájmu (dům či byt, byt nemusí být nutně vymezen jako samostatná jednotka ve smyslu příslušných zákonných ustanovení) a závazek nájemce platit sjednané nájemné. Předmět pronájmu je potřebné jednoznačně specifikovat.

Je vhodné, aby pronajímatel nájemci doložil, že je skutečně vlastníkem pronajímané nemovitosti. Pokud by sám byl v dané nemovitosti jen nájemcem, jednalo by se o smlouvu podnájemní, která pro podnájemce představuje výrazně nižší míru právní ochrany.

Specifikace nemovitosti – specifikace pronajímaného domu či bytu musí být jednoznačná, je vhodné uvést i případné vybavení domu či bytu, poskytované nájemci, a možnost užívání dalšího příslušenství domu či bytu (např. zahrada, sklep, společné prostory domu apod.) (Je však nutné pamatovat na to, že pokud je nemovitost pronajímána včetně vybavení, pronajímatel odpovídá i za použitelnost a případné vady takového vybavení.)

Nájemné – prakticky nezbytná náležitost smlouvy, nutné stanovit konkrétní částkou, spolu s jednoznačně určenou splatností a způsobem platby. Zároveň je potřebné uvést, jaké případné další náklady a ceny služeb jsou v nájemném paušálně zahrnuty, pokud takové existují.

Navyšování nájemného – v případě dlouhodobějšího nájmu je vhodné sjednat pravidla navyšování nájemného, odvozená např. od indexu inflace apod.

Zálohy za energie, způsob vyúčtování – vedle platby nájemného je potřebné sjednat výši a splatnost zálohových plateb za energie a služby spojené s užíváním nemovitosti, pokud mají být předmětem vyúčtování dle skutečné spotřeby mezi nájemcem a pronajímatelem, a rovněž způsob jejich (zpravidla ročního) vyúčtování.

Jistota – sjednání složení peněžní kauce nájemcem je relativně obvyklé, je vhodné podrobně sjednat podmínky, za kterých je pronajímatel oprávněn kauci použít na úhradu svých pohledávek za nájemcem a termín vrácení kauce při ukončení nájemní smlouvy. Dle zákona je výše kauce omezena nejvýše šestinásobkem měsíčního nájemného.

Trvání nájmu – prakticky nezbytná náležitost smlouvy, nutné jednoznačně určit, zda má jít o nájem na dobu neurčitou (což velmi omezuje možnosti pronajímatele nájem ze své strany ukončit), nebo nájem na dobu určitou. V případě nájmu na dobu určitou je vhodné výslovně sjednat upravit, za kterých se nájem po skončení nájemního období automaticky obnovuje na další období, nebo naopak tuto možnost (jinak plynoucí ze zákona) vyloučit.

Převzetí předmětu pronájmu – dle okolností může být vhodné blíže sjednat postup a podmínky převzetí předmětu pronájmu nájemcem, včetně vzájemné povinnosti pořídit při převzetí předávací protokol a záznam o stavu měřidel vody a energií.

Povinnosti a omezení nájemce, vymezení běžné údržby – dle okolností je vhodné sjednat omezení nájemce v užívání nemovitosti – vzhledem k tomu, že nájemní vztah je zákonem významně regulován, je nutné věnovat velkou pozornost souladu těchto případných omezení se zákonnou úpravou smlouvy o nájmu.

Významné je též vymezení činností běžné údržby a oprav, které je povinen provádět nájemce, a činností, ke kterým je zavázán pronajímatel. Jejich upřesnění může být i obsahem samostatné přílohy.

Postup při oznamování poruch a závad na předmětu nájmu, které má odstranit pronajímatel, je také vhodné ve smlouvě blíže upravit, např. včetně lhůt a případné oznamovací povinnosti nájemce.

Součinnost – může být vhodné výslovně sjednat oprávnění pronajímatele za stanovených podmínek kontrolovat stav pronajímané nemovitosti, a případně též nutnou součinnost nájemce před koncem sjednané doby nájmu při prezentaci nemovitosti případným novým zájemcům o nájem.

Ukončení nájmu výpovědí – výpověď nájmu ze strany pronajímatele zákon umožňuje jen při dodržení zvláštních zákonných požadavků (písemná forma, poučení o možných námitkách proti výpovědi) a s uvedením některého ze zákonem stanovených důvodů (hrubé porušení povinností nájemce, odsouzení nájemce pro určité úmyslné trestné činy, nutnost vyklizení domu či bytu z důvodu veřejného zájmu, jiný obdobně závažný důvod; nájem na dobu neurčitou může být vypovězen, i pokud jej pronajímatel potřebuje pro sebe, svého rozvádějícího se manžela nebo pro blízkého příbuzného).

Možné výpovědní důvody však může být vhodné nájemní smlouvou upřesnit, nelze je ale měnit. Tato omezení výpovědi nájmu ze strany pronajímatele proto jsou také důvodem, proč je v praxi pronajímateli zpravidla upřednostňováno uzavírání nájemních smluv jen na dobu určitou.

Ohledně ukončení nájmu ze strany nájemce je možné upravit zákonnou výpovědní lhůtu pro výpověď při nájmu na dobu neurčitou, případně nad rámec zákona sjednat možnost předčasné výpovědi nájmu na dobu určitou.

Odevzdání a vyklizení bytu – postup při ukončení nájmu (jak z důvodu uplynutí sjednané doby nájmu, tak při předčasném ukončení nájmu výpovědí) je vhodné také podrobněji upravit. Zejména je vhodné sjednat pořízení protokolu o předání pronajímané nemovitosti, postup při odstraňování zjištěných poškození, vyklizení předmětu pronájmu a postup pronajímatele v případě, že by nájemce odmítl nutnou součinnost při předání a vyklizení. Též je vhodné výslovně sjednat pravidla a lhůty pro konečné vyúčtování samostatně účtovaných nákladů na služby a energie a lhůtu pro vrácení případné kauce složené pronajímateli.

Smluvní pokuty – plnění jednotlivých povinností nájemce i pronajímatele lze zajistit smluvní pokutou. Dle povahy zajišťované povinnosti je vhodné je určit buď pevnými částkami, nebo určovat na základě doby trvání prodlení s plněním určité povinnosti, dle určitého procenta určité hodnoty či kombinací těchto postupů.

Závěrečná ujednání – obsahem závěrečných ujednání je obvykle vymezení příloh smlouvy, vyjádření vůle stran nahradit případná neplatná či nesplnitelná ustanovení smlouvy ustanovením obdobného účelu, stanovení písemné formy smlouvy i dodatků, počet vyhotovení smlouvy, další ujednání mohou být doplněna dle okolností.

Výše uvedený výčet a obsažené informace nejsou úplné. Každý případ smlouvy o nájmu domu či bytu je specifický, proto doporučujeme poradit se před jejím uzavřením vždy s odborníkem. Upozorňujeme, že výše uvedené nelze zaměňovat za informaci či radu ve smyslu § 2950 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Rezervační smlouva

Vymezení smluvních stran – nezbytná náležitost smlouvy, smluvní strany je potřebné jednoznačně identifikovat, jednoznačnou identifikací fyzické osoby je její rodné číslo, u právnických osob jejich IČ. Obvyklé je uvádět údajů více, zejm. adresy bydliště či sídla, jména osob jednajících za právnickou osobu, údaj o případném zápisu v obchodním rejstříku, případně i také bankovní spojení stran.

Pozn.: Některé rezervační smlouvy uzavřené jen mezi zájemcem a realitní kanceláří, obsahující povinnost zájemce uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou - majitelem nemovitosti, který ale nebyl stranou rezervační smlouvy, a to pod sankcí smluvní pokuty splatné ve prospěch realitní kanceláře, byly v nedávné době soudem shledány za neplatné. Má-li být platnost rezervační smlouvy v toto směru nepochybná, je tak potřebné, aby byla uzavřena buď přímo s majitelem prodávané nemovitosti (třeba zastoupeným realitní kanceláří), nebo aby byla uzavřena za účasti realitní kanceláře coby zprostředkovatele jako třístranná.

Označení smlouvy – pro platnost smlouvy není rozhodující, ledaže by způsobovalo její nesrozumitelnost, označení jako „rezervační smlouva“ či „smlouva o rezervaci“ apod. jsou v praxi obvyklá.

Předmět smlouvy – nezbytná náležitost smlouvy, zpravidla se jedná o (jednostranný) závazek zájemce o koupi určité nemovitosti do určité doby složit rezervační zálohu a kupní smlouvu uzavřít, jinak zaplatit sjednanou smluvní pokutu. Tomu odpovídá povinnost druhé strany nemovitost ve stejné lhůtě neprodat jinému zájemci, případně ji vůbec k prodeji nenabízet. Zpravidla je i sjednáno, za jakou cenu má zájemce nemovitost koupit.

Rezervační smlouva není jako specifický smluvní typ zákonem upravena, její obsah tak záleží plně na dohodě stran. Dle okolností se může obsahem blížit smlouvě o smlouvě budoucí kupní, na rozdíl od smlouvy o smlouvě budoucí kupní však zpravidla neobsahuje obsahové náležitosti zamýšlené budoucí kupní smlouvy, ani oboustranný závazek stran takovou smlouvu uzavřít. Stejně tak povinnost zaplatit smluvní pokutu není obvykle sjednávána oboustranně.

Z výše uvedených důvodů je proto v praxi pro zájemce o koupi nemovitosti často vhodnější namísto rezervační smlouvy uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, která obsahuje jak vzájemný vymahatelný závazek k uzavření kupní smlouvy, tak její hlavní obsahové náležitosti a může obsahovat i podmínky, za kterých strany kupní smlouvu uzavřít nemusí (vady nemovitosti, nemožnost získat financování na její koupi apod.). Pro zájemce o koupi je tak zásadní, aby mu rezervační smlouva svým obsahem umožňovala za konkrétních sjednaných podmínek (např. vady nemovitosti, zjištěná nedostatečná zástavní hodnota nemovitosti při zamýšleném financování hypotečním úvěrem a jiné) kupní smlouvu neuzavřít, aniž by musel zaplatit smluvní sankci.

Rezervační záloha – prakticky nezbytná náležitost smlouvy, zpravidla bývá odvozena od ceny nemovitosti, která má být předmětem budoucí koupě, obvyklým ujednání je to, že v případě budoucího uzavření kupní smlouvy bude započtena proti kupní ceně nemovitosti a v případě jejího neuzavření započtena k úhradě smluvní pokuty zájemce. Potřebné je sjednat i její splatnost, zpravidla ji zájemce platí bezprostředně po uzavření rezervační smlouvy.

Zásadně důležité je sjednání podmínek, za kterých bude (bez uplatnění smluvní sankce) rezervační záloha vrácena zájemci o koupi, též sjednání způsobu započtení rezervační zálohy proti kupní ceně.

Povinnosti zájemce – základními povinnostmi zájemce je zpravidla zaplacení rezervační zálohy a budoucí uzavření kupní smlouvy (obojí viz výše) ve sjednané rezervační lhůtě. Další povinnosti mohou být sjednány dle okolností, pro zájemce o koupi je zásadní jejich přiměřenost, splnitelnost a sankce, spojené s jejich porušením.

Pro zájemce může být vhodné, pokud v rezervační lhůtě není povinen přímo uzavřít kupní smlouvu, ale např. jen předložit svoji závaznou nabídku k jejímu uzavření, prokázat zdroje k financování koupě apod. Pro zájemce je potřebné sjednat i okolnosti, za kterých k uzavření kupní smlouvy (nebo ke splnění jiné povinnosti) v rezervační lhůtě není povinen – např. nesoučinnost majitele nemovitosti, zjištěná nepravdivost poskytnutých údajů o nemovitosti, její zjištěné vady apod.

Povinnosti zprostředkovatele a/nebo prodávajícího – mělo by jít především o povinnost předmětnou nemovitost po sjednanou lhůtu neprodat, ani „nerezervovat“ jinému zájemci, případně vůbec přerušit její nabízení dalším zájemcům. Další povinnosti mohou být sjednány dle okolností.

Termíny – ohledně rezervační zálohy je potřebné sjednat jak lhůtu její splatnosti, tak lhůtu pro její případné vrácení zájemci. Dále je potřebné sjednat samotnou rezervační lhůtu. Pro zájemce je zásadní, aby lhůta byla dostatečná i s ohledem na případné komplikace např. při zajišťování financování budoucí koupě.

Smluvní pokuty – obvyklé je sjednání smluvní pokuty zájemci nemovitosti ve výši rezervační zálohy v případě, že v rezervační lhůtě neuzavře kupní smlouvu (případně nesplní jinou svoji sjednanou nemovitost). Sjednání obdobné smluvní pokuty vůči druhé straně rezervační smlouvy běžné není, rezervační smlouvy jsou tak často nevyvážené v neprospěch zájemce o koupi. Dle okolností mohou být sjednány i smluvní pokuty za jiná porušení smlouvy, pro zájemce o koupi je podstatná jejich přiměřenost, splnitelnost zajišťovaných povinností a jejich celková vyváženost mezi smluvními stranami.

Závěrečná ujednání – obsahem závěrečných ujednání je obvykle vymezení příloh smlouvy, vyjádření vůle stran nahradit případná neplatná či nesplnitelná ustanovení smlouvy ustanovením obdobného účelu, stanovení písemné formy smlouvy i dodatků, počet vyhotovení smlouvy a další ujednání dle okolností.

Výše uvedený výčet a obsažené informace nejsou úplné. Každý případ rezervační smlouvy je specifický, proto doporučuje poradit se před jejím uzavřením vždy s odborníkem. Upozorňujeme, že výše uvedené nelze zaměňovat za informaci či radu ve smyslu § 2950 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Smlouva o dílo

Vymezení smluvních stran – nezbytná náležitost smlouvy, smluvní strany je potřebné jednoznačně identifikovat, jednoznačnou identifikací fyzické osoby je její rodné číslo, u právnických osob jejich IČ. Obvyklé je uvádět údajů více, zejm. adresu objednatele, adresu sídla či místa podnikání zhotovitele, pokud jde o právnickou osobu, tak i jméno jednající osoby, údaj o jeho případném zápisu v obchodním rejstříku, též bankovní spojení stran.

Označení smlouvy – z označení by mělo být zřejmé, že se jedná o smlouvu o dílo, upravenou zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (Rozhodující je však obsah smlouvy, její jiné označení či absence odkazu na příslušné ustanovení zákona nezpůsobuje neplatnost, ledaže by se tím stala smlouva nesrozumitelnou.)

Předmět smlouvy – nezbytná náležitost smlouvy, musí jít o jednoznačný a srozumitelný závazek zhotovitele provést pro objednatele určité dílo. Toto dílo musí být s dostatečnou určitostí specifikováno, vhodné je specifikaci díla upřesnit např. odkazem na projektovou dokumentaci či její část, která může být připojena ke smlouvě jako příloha. Pokud určité požadované činnosti zhotovitele z takového vymezení jednoznačně neplynou, je vhodné je výslovně uvést zvlášť (např. vyřizování potřebných povolení, administrativních záležitostí, likvidace odpadu, úpravy pozemku, či zhotovení příslušenství stavby).

Termíny – prakticky nezbytná náležitost smlouvy, vždy je potřebné sjednat termín dokončení stavby, stav dokončenosti je vhodné blíže definovat. Dle náročnosti stavby lze sjednat i termíny dokončení dílčích fází výstavby a případně připojit ke smlouvě časový harmonogram. Obvyklé je též sjednání termínu převzetí staveniště zhotovitelem.

Cena – prakticky nezbytná náležitost smlouvy, může být určena pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet. Pokud je odkazováno na rozpočet, je potřebné jednoznačně sjednat, zda jde o rozpočet úplný či nikoliv (může být tak rozšířen o další položky, pokud to bude nutné) a zda jde o rozpočet závazný či nikoliv (a skutečné ceny položek se mohou oproti rozpočtovým odlišovat). Dle okolností může být vhodné k upřesnění rozpočtu uvést, co všechno cena zahrnuje (např. náklady energií na staveništi, poplatky v souvislosti s realizací díla apod.), nebo naopak nezahrnuje.

Spolu s cenou je vhodné sjednat postup pro oznamování a schvalování předpokládaného nárůstu nákladů a potřeby víceprací, schvalovací postupy lze upravit i různě podle určitých hranic rozsahu víceprací.

Platební podmínky – zpravidla vhodné sjednat postupné platby dle jednotlivých fází dokončenosti díla (a jednotlivé fáze dokončenosti je potřebné dostatečně určitě vymezit), spolu se sjednáním zádržného (k zajištění povinnosti zhotovitele odstranit případné vady díla). Obvyklá výše zádržného je např. 10% z celkové ceny díla. Lze sjednat i zádržné z jednotlivých dílčích plateb. Lze sjednat i dílčí platby oproti předkládanému výkazu provedených prací. Zpravidla vždy je však vhodné, pokud jsou platby vázány na určité provedené práce či fázi výstavby.

Provádění díla – je vhodné výslovně sjednat i způsob vzájemné komunikace, tj. kdo v operativních záležitostech jedná za zhotovitele a objednatele, kdo potvrzuje předávací protokoly a záznamy ve stavebním deníku apod.

Dle okolností může být vhodné sjednat např. odkaz na konkrétní normy a postupy, jimiž má být zhotovitel vázán, oprávnění objednatele určovat změny postupu v provádění díla nebo použití určitých materiálů, rozhodovat o subdodavatelích, schvalovat vzorky materiálů, určovat kontrolní dny a přerušení prací v určitých okamžicích, pokud je to potřebné k provedení kontroly kvality prací a materiálů, které budou dalším postupem zakryté.

Též může být vhodné blíže sjednat pravidla vedení stavebního deníku a jeho kontrolu stavebním dozorem objednatele. (Obecně platí, že stavební dozor by měl být prováděn osobou nezávislou na zhotoviteli. Sjednat konkrétní oprávnění stavebního dozoru a pravidla součinnosti poskytované stavebnímu dozoru zhotovitelem může být také prospěšné.)

Pojištění a odpovědnosti – povinnost zhotovitele pojistit prováděné dílo by měla být sjednána, smlouva by měla též upravovat odpovědnost zhotovitele za škody způsobené při provádění díla třetím osobám.

Předání díla – je vhodné výslovně sjednat, kdy je zhotovitel oprávněn vyzvat objednatele k převzetí díla, oprávnění objednatele odmítnout převzetí díla pro vady a postup pořízení předávacího protokolu se soupisem vad a nedodělků. Součástí předání díla by dle smlouvy mělo být např. i předání veškeré dokumentace k technickým zařízením stavby a projekt se zakreslením skutečného stavu, dle okolností lze sjednat ohledně předání díla další povinnosti (např. provedení určitých zkoušek).

Záruka a odpovědnost za vady – ze zákona zhotovitel odpovídá za vady díla, které existují v okamžiku jeho předání. Lhůta k uplatnění nároků z těchto vad je lhůtou reklamační - dle zákona je nutné vady oznámit bez zbytečného odkladu po zjištění, nejpozději do pěti let od převzetí díla. Pokud má zhotovitel odpovídat i za případné vady vzniklé v určité době od předávní díla, jde o dobu záruky. Reklamační lhůtu a případnou dobu záruky je tak nutné v textu smlouvy odlišovat. Reklamační lhůta pro vady existující v okamžiku předání díla plyne ze zákona a lze ji smluvně prodloužit. Případnou dobu záruky je však nutné smlouvou sjednat. Může být vhodné sjednat i specifické doby záruky pro vybrané součásti díla. Obecně je právě zárukám a odpovědnosti za vady existující při předání díla potřebné věnovat ve smlouvě pozornost.

Smluvní pokuty – k zajištění splnění jednotlivých povinností zhotovitele je vhodné sjednat smluvní pokuty, dle okolností a povahy zajišťované povinnosti je vhodné je určit buď pevnými částkami, nebo určovat na základě doby trvání prodlení s plněním určité povinnosti, dle určitého procenta určité hodnoty či kombinací těchto postupů.

Ukončení smlouvy – byť možnost odstoupení od smlouvy plyne za určitých okolností přímo ze zákona, je vhodné podrobněji sjednat podmínky a okolnosti, za kterých tak strany (zejm. objednatel) mohou učinit. Velmi důležité je pak pro takové případy sjednat způsob vypořádání vzájemných nároků z nedokončeného díla.

Ostatní ujednání – dle okolností bývá potřebné blíže upravit vzájemné práva a povinnosti v dalších otázkách, včetně operativních při provádění díla – např. vlastnické právo a nebezpečí škody k nakoupenému materiálu, vlastní činnost či subdodávky objednatele, požadovanou kvalifikaci osob vykonávajících činnosti zhotovitele, příprava a předání staveniště, podrobnosti odběru vody a elektřiny pro dílo, zajištění přístupu na staveniště, odpovědnost za věci umístěné na staveništi apod.

Závěrečná ujednání – obsahem závěrečných ujednání je obvykle vymezení příloh smlouvy, vyjádření vůle stran nahradit případná neplatná či nesplnitelná ustanovení smlouvy ustanovením obdobného účelu, stanovení písemné formy smlouvy i dodatků, počet vyhotovení smlouvy. Další ujednání mohou být doplněna dle okolností.

Výše uvedený výčet a obsažené informace nejsou úplné. Každý případ smlouvy o dílo je specifický, proto doporučuje poradit se před jejím uzavřením vždy s odborníkem. Upozorňujeme, že výše uvedené nelze zaměňovat za informaci či radu ve smyslu § 2950 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.